image

Szakértői zűrzavar a bíróságon

Ingatlanszakértők meghallgatásával folytatódott az Andrássy út 47. szám alatti palota eladása miatt indított büntetőper február 6-án a Fővárosi Törvényszéken. A három szakember egymással olykor parázs vitába, máskor önellentmondásba keveredett az épület értékbecslésének elkészítésekor használt módszerek, valamint az azokból levont következtetések miatt. Az órákig tartó, parttalannak tűnő vitával látszólag a bíróságot is sikerült összezavarni, a szünetben pedig az egyik vádlott a vád ejtését javasolta az ügyésznek.


Felettébb érdekes közléssel indult az Andrássy 47. szám alatti ingatlan áron aluli eladása miatt még 2011 decemberében kezdődött büntetőper második februári tárgyalási napja. Dr. Tóth Erzsébet bíró jelezte, hogy a hétfőre tanúként beidézett, de meg nem jelent Christian Polet – az ingatlant 2004-ben megvásárló Ennet Kft. egykori tulajdonosa – kedden faxot küldött a bíróságnak. A belga származású üzletember váratlan bejelentkezése azért különös, mert hollétéről hónapokig semmit sem tudott a bíróság, ezért hétfőn kilátásba helyezte, hogy felkutatásához az Interpol segítségét kéri. A szerencsésen megkerült Polet-t várhatóan júliusban hallgatja meg a törvényszék.

Dr. Tóth Erzsébet bíró

A tárgyalás az ingatlanszakértők értékbecsléseinek ismertetésével, majd a meghallgatásukkal folytatódott. Erre azért volt szükség, mert a per tárgyát képező Andrássy úti ingatlant egy Dollar Land Kft. nevű cég 138 millió forintos becslése alapján adta el az MSZP–SZDSZ-es városvezetés 150 millió forintért, a vád szerint jelentős hátrányt okozva ezzel az önkormányzatnak. Még korábban az ügyészség, tavaly augusztusban pedig a bíróság rendelt ki ingatlanszakértőt a palota 2004-es értékének megállapítására. Míg a nyomozati szakaszban kirendelt szakértő, Nagy Sándor az ingatlan beköltözhető értékét 1 milliárd 248 millióban, lakott értékét pedig 343 millióban forintban állapította meg, addig Batizi György – a bíróság kirendelt szakértője – szerint a palota nyolc évvel korábbi beköltözhető forgalmi értéke 1 milliárd 344 millió, lakott értéke pedig 874 millió forint volt. (A Dollar Land Kft. becsüse, Gubicza Gyula az eladás előtt a beköltözhető forgalmi értéket 694 millió forintra taksálta.)

A következő öt-hat órában kiderült, hogy mindhárom szakértő különböző – a szakmában elfogadott – módszerekkel készítette értékbecslését, ezért jutottak eltérő eredményekre és keveredtek egymással olykor parázs vitába vagy önellentmondásokba. Gubicza Gyula például rögtön az elején egy ügyvédi kérdésre kijelentette, hogy nem ismerte az önkormányzat vagyonkataszterét, de az hiányos volt (sic!). Ugyanő, amikor arról folyt a vita, hogy a bérlők kiköltöztetésével terhelt, úgynevezett „lakott értéket” a forgalmi érték 60, 27 vagy 20 százalékában kell-e megállapítani, arra a következtetésre jutott, hogy a helyes számítás szerint az épület kb. 400 millió forintot ért lakottan. Az abszurd kijelentés hallatán a bírónő meg is kérdezte, hogy „akkor miért 138 millióra becsülte az ingatlant”.

Kiderült, hogy Gubicza az épület megvásárlásával járó jogok és kötelezettségek fényében készítette értékbecslését és jutott a többi szakértő által becsült ár töredékére. Munkájában nem az épületben rejlő lehetőségek taglalására koncentrált, hanem arra, hogy a vevőnek az épület milyen terheket jelent. A műemléki jelleg miatt a határidős felújítási kötelezettség milliárdos kiadást jelentett, de szintén „nagy falat” lett volna a bérlők több száz millió forintos kiköltözetése is. Gubicza részletes költségvetést is készített az épület felújításáról, amelyet egy milliárd forintra becsült. Erről a többi szakértő megállapította, hogy „költségbecslésnek túl részletes, tételes költségvetésnek pedig túl kevés”, hiszen annak készítésekor az épület későbbi funkciója nem volt ismeretes. A Dollar Land Kft. független becsüse – akinek semmi köze nem lehetett volna értékbecslőként az adásvételi szerződésben foglaltakhoz – ügyvédi kérdésre az értékbecslés készítésének körülményeiről azt is elárulta, „tudtuk, hogy el fogjuk adni az épületet”. Így, királyi többesben.

De Nagy Sándor ingatlanszakértő is ellentmondásba keveredett 2008-ban készült befektetői analízisszerű értékbecslésével, amely a várható haszonból vezeti le az ingatlan értékét. Ő ugyanis abból indult ki, hogy a vevő csak beruházási, funkcióbővítési céllal – mi mással? – akarhatta megvásárolni az épületet és nem azért, hogy „az idős bérlők vacak lakásai maradjanak meg”. Szerinte a tetőteret és az udvart is beépítették volna, egy fejlődő városrészben, világörökségi területen fekvő ingatlan pedig vonzotta volna a Gucci és a Louis Vuitton szintű luxusbérlőket. Az épület beruházás utáni értékét 2,6 milliárd forintra taksálta, ebből számolt vissza és határozta meg az ingatlan értékét.

Módszerének visszásságára nemcsak Batizi György igazságügyi ingatlanszakértő mutatott rá, hanem az egymásnak ellentmondó értékbecslőket hallgatva a magát egyre kényelmesebben érző Fürst György egykori MSZP-s alpolgármester is. A másodrendű vádlott sajátos kalkulációjának ismertetése után arra jutott, hogy Nagy módszere alapján az önkormányzatnak mínusz 87 millió forintért kellett volna eladnia az ingatlant. Azaz az eladónak kellett volna fizetnie azért, hogy a vevő megszabadítja az épület okozta terhektől – felújítási kötelezettség, bérlők kiköltöztetése stb. A hallgatóság legnagyobb döbbenetére Nagy Sándor azt mondta: „Igen, végül is igaza van”. De Nagy arra se tudott magyarázatot adni, honnan tudhatta volna 2004-ben, hogy később luxusüzletekkel lesz tele az Andrássy út, holott az első világmárkák csak 2006-ban jelentek meg a sugárúton.

Batizi György igazságügyi ingatlanszakértő

Batizi György hosszú fejtegetésbe bocsátkozott az ingatlan „forgalmi értékének definíciójáról”, amelynek meghatározásnál szerinte nem lehet „egy jól felkészült eladóból és vevőből kiindulni”. A forgalmi érték „az a legvalószínűbb ár, amit egy adott pillanatban lehet kapni egy vagyoni jogért” – mondta Batizi. Arra azonban nem tudott választ adni, hogy reális eladási ár volt-e a 150 millió forint, mert az eladási ár szerinte csak a körülmények ismeretében megbecsülhető, azokat pedig, mivel nem kérték, nem vizsgálta. Hozzátette, az általános szabály az, hogy „egy épület annyit ér, amennyit adnak érte”. A bírónő erre némileg türelmetlenül jegyezte meg, hogy a szakértő érvelését nem tudja elfogadni, mert akkor az önkormányzat mindenféle felelősségvállalás nélkül akár egy forintért is eladhatta volna az ingatlant.

A vádlottak szószólójaként fellépő Fürst György itt hosszasan ecsetelte, hogy az önkormányzat az eladásnál azt is figyelembe vette, az milyen pluszbevételeket jelent majd, például parkolóhely-megváltás vagy építményadó formájában. Az önkormányzat ügyvédje, dr. Gila Pál erre reflektálva megjegyezte, érdekesnek tartja, hogy a másodrendű vádlott által sorolt előnyökről sem a palota eladását megindokoló előterjesztésekben, sem a nyomozati szakban felvett vallomásokban nem találkozott.

A parttalan vitát és a szakértők zavarát látva a vádlottak és védőik is felbátorodtak. Míg a harmadrendű vádlott, Kékesi Tibor védője, a büntetőeljárás szabályairól megfeledkezve, szinte perbeszédet tartott, az egyik vádlott, Szemere Miklósné a szünetben többek füle hallatára megkérdezte az ügyésznőt, hogy „nem akarja-e ejteni a vádat”. A per azonban április 25-én folytatódik egy újabb igazságügyi ingatlanszakértő, Turán Zsolt meghallgatásával. Addigra az is kiderül, hogy lesz-e vádemelés a pótnyomozásra rendelt többi terézvárosi ingatlan ügyében.

A legutóbbi tárgyalási napról szóló beszámolónkat itt találja.

A per előzményeiről itt olvashat, a korábbi tárgyalások összefoglalóit pedig ide kattintva olvashatja el.

 

 





Cimkék: Andrássy 47 | ingatlanpanama | büntetőper
2013. február 27.